Ogni amministratore di condominio, così come qualsiasi altro libero professionista, al momento dell’apertura di una partita IVA ha l’obbligo di scegliere il regime fiscale da adottare, che condizionerà per lui molti aspetti della propria fiscalità, come ad esempio:
- La percentuale di tassazione da applicare
- L’applicazione o meno dell’IVA sulle proprie fatture
- La possibilità o meno di poter portare in detrazione i costi aziendali sostenuti nell’anno
- La mole di adempimenti burocratici da affrontare periodicamente.
La prima decisione che ogni amministratore di condominio dovrà prendere è se dovrà optare per l
’apertura di una società o di una ditta individuale.
Nel caso di apertura di una Società, sarà possibile scegliere tra una Società di persone (SAS o SNC), oppure una Società di capitali (S.r.l. o S.r.l.s. tra le più comuni). Con ogni probabilità, soprattutto all’inizio della propria attività, la scelta verterà sull’apertura di una Ditta Individuale.
Partita IVA in regime forfettario o regime semplificato?
Ad oggi in Italia esistono 2 regimi fiscali differenti ai quali qualsiasi ditta individuale potrà aderire, e cioè
il regime forfettario o il regime semplificato.
Il regime forfettario è stato introdotto dal 1° Gennaio 2015 e ha sostituito il precedente regime dei minimi. Rappresenta ad oggi l’unico regime di vantaggio esistente in Italia, con numerosi benefici, ma anche dei limiti da rispettare in modo rigoroso. Tra i vantaggi del regime forfettario i più importanti sono:
Tassazione al 5%. La percentuale di tassazione nel regime forfettario è la più bassa presente in Europa, la percentuale del 5% (chiamata imposta sostitutiva), potrà però essere applicata soltanto da coloro che hanno i requisiti di start-up, cioè quelli che intendono avviare una nuova attività che non hanno effettuato negli ultimi 3 anni come dipendenti o titolari di partita IVA. Dal sesto anno in poi, o per coloro non in possesso dei requisiti da start-up, la tassazione sarà invece pari al 15%.
Esenzione IVA. Il regime forfettario è un regime fiscale esente dall’applicazione dell’IVA. Ciò comporta che
un amministratore di condominio non dovrà applicare l’IVA in fattura sui suoi compensi. L’esenzione dall’IVA permetterà a tutti i forfettari, soprattutto a coloro che emettono fatture verso persone fisiche consumatori finali, di risultare molto più competitivi rispetto a coloro che si ritrovano in regime semplificato (obbligati quindi ad applicare in più il 22% di IVA in fattura). A parità di servizio infatti, le loro tariffe risulteranno infatti più vantaggiose.
Esenzione dalla ritenuta d’acconto. Ogni amministratore di condominio in regime semplificato, dovrà applicare in fattura, se emessa verso titolare di partita IVA, la ritenuta d’acconto del 20%. Una parte dei compensi verrà quindi trattenuta dal cliente, che avrà obbligo di versare questa quota allo stato tramite modello F24, anticipando quindi parte delle imposte dell’amministratore. Il regime forfettario è invece esente dall’applicazione della ritenuta d’acconto, il titolare di partita IVA incasserà infatti il totale dei compensi senza alcun tipo di trattenuta.
Contabilità più snella. Coloro che decidono di adottare il regime forfettario, potranno godere di adempimenti burocratici ridotti al minimo. Non è prevista infatti la registrazione delle fatture, la compilazione dei modelli ISA, o delle dichiarazioni IVA trimestrali o annuali.
Per poter aderire al
regime forfettario, e per poter continuare a godere delle sue agevolazioni negli anni a seguire, sarà però necessario
rispettare determinati limiti.
Il primo limite posto dal regime forfettario è dato dal tetto di incassi annuali. Ogni amministratore di condominio che vorrà aderirvi, non dovrà superare annualmente il
limite di 65.000 euro di incassi, pena la fuoriuscita dal forfettario il primo Gennaio dell’anno successivo. Non sarà possibile far parte di società di persone, ed in alcuni casi altri limiti sono previsti per quelli che contemporaneamente controllano una società di capitali.
Inoltre, coloro che contemporaneamente sono in possesso di un
reddito da dipendente, per poter aderire al regime forfettario dovranno possedere un reddito lordo nell’anno precedente inferiore a 30.000 euro.
Dal 1° Luglio 2022, anche per coloro in regime forfettario con un fatturato annuo superiore ai 25.000 euro è stato introdotto l’obbligo di
emissione di fatture elettroniche. Fino a quel momento la fatturazione elettronica è stata prevista solo per i titolari di partita IVA in regime semplificato e ordinario, e per le società. Dal 1° Gennaio 2024 invece, anche per gli aderenti al regime forfettario con un fatturato annuo inferiore ai 25.000 euro, sopraggiunge l’obbligo di fatturazione elettronica. Quindi, anche gli amministratori di condominio che decideranno di aderire a questo regime agevolato, dovranno adottare un
software di fatturazione elettronica predisposto sia all’ emissione di fatture elettroniche che alla conservazione elettronica delle stesse secondo i termini di legge.
Altro importante strumento, fondamentale per tutti gli amministratori di condominio, è dato dal possesso di una casella di
Posta Elettronica Certificata (PEC), necessaria all’invio di comunicazioni aventi valore legale equiparato a una raccomandata con ricevuta di ritorno. Inoltre, grazie ai protocolli di sicurezza utilizzati, la PEC è in grado di garantire la certezza del contenuto inviato, rendendone impossibile ogni modifica.