Dove c’è una Firma Digitale, c’è casa: Avanzata o Qualificata, dipende dal contratto

Ci sono firme che valgono, pesano e contano molto più di altre. Ci sono firme, infatti, che possono cambiare una vita, avviare un’avventura di coppia, dare un nido a una famiglia. Quando si parla di “casa”, infatti, ogni firma viene ad avere un valore aggiunto inestimabile poiché quel che immaginiamo all’atto della firma non sono soltanto i muri, ma tutte le incredibili emozioni che potranno essere vissute all’interno di quegli ambienti.

L’immaginario è quello di una penna che scorre su un pezzo di carta, ma le emozioni non cambiano di una virgola se il gesto è invece quello di un clic che depone una firma digitale. Anzi.

Una firma per una casa

L’avvento della firma digitale ha introdotto novità importanti anche in tutto quello che è il mercato immobiliare. Laddove la firma è più che mai preziosa, insomma, la firma stessa è diventata una procedura digitale che garantisce le parti sia sulle reciproche identità, sia sui contenuti previsti dal contratto.
  Che sia per una semplice locazione o che sia un preliminare di compravendita, infatti, la firma elettronica esprime tutto il proprio valore grazie alla piena validità legale dell’accordo e alla maggior comodità relativa della procedura. Non sempre, infatti, è facile riuscire a mettere d’accordo le parti su giorni e orari: ognuno ha le proprie necessità e le proprie disponibilità, ma una firma remota mette tutti d’accordo.

Occorre tuttavia portare avanti un distinguo importante, poiché le firme elettroniche non sono tutte uguali e non sempre possono quindi essere utilizzate alla stipula dei contratti. In particolare, bisogna fare una distinzione tra i contratti che prevedono un trasferimento di proprietà e quelli che invece definiscono un diritto di natura differente. 

Una compravendita, ad esempio, prevede il trasferimento della proprietà e pretende pertanto un “livello” differente di garanzie; contratti di affitto e preliminari di vendita, invece, agiscono su un piano differente, ove le firme depositate possono godere di requisiti diversi.

Le firme elettroniche: tipi e differenze

Per comprendere quale firma elettronica occorra usare nelle diverse fattispecie di contratto, bisogna innanzitutto conoscere le firme esistenti e le loro differenze. Le tipologie fondamentali sono tre:

• FES (Firma Elettronica Semplice)
• FEA (Firma Elettronica Avanzata)
• FEQ (Firma Elettronica Qualificata)

La Firma Elettronica Semplice è a un livello base e configura una associazione logica tra dati elettronici: utile più che altro come autenticazione, senza garanzie ulteriori.

La Firma Elettronica Avanzata deve soddisfare specifici requisiti di legge (DPCM 22/02/2013), tra i quali l’identificazione del firmatario, la connessione univoca della firma al firmatario, il controllo esclusivo del firmatario sul sistema di generazione della firma, la possibilità per il firmatario di avere evidenza di quanto sottoscritto e altro ancora: la firma grafometrica su tablet è un esempio tipico di questo tipo di sottoscrizione in forma elettronica.

La Firma Elettronica Qualificata è definita come “una firma elettronica avanzata creata da un dispositivo per la creazione di una firma elettronica qualificata e basata su un certificato qualificato” attraverso l’utilizzo di un certificato qualificato emesso da un ente certificatore accreditato e l’uso di un dispositivo sicuro di firma: è questo il livello più sicuro di firma, a garanzia della stretta connessione tra l’oggetto sottoscritto e la sottoscrizione stessa (dunque tra i contenuti del documento e il titolare della firma).

In questa sede la FES non va considerata poiché del tutto inutile nella stipula di contratti. Occorre invece analizzare Firma Elettronica Avanzata e Firma Elettronica Qualificata per distinguere i loro casi d’uso.

Affitti, preliminari, acquisizioni: quale firma elettronica serve?

Sebbene l’articolo 20 comma1-bis del CAD equipari le firme elettroniche avanzate e qualificate a una firma autografa, in realtà le differenze tra la firma avanzata e quella qualificata trovano applicazione specifica nei casi elencati dal CAD stesso. Questo, ad esempio, è quanto indicato nel Comma 2-bis:

Salvo il caso di sottoscrizione autenticata, le scritture private di cui all’articolo 1350, primo comma, numeri da 1 a 12, del codice civile, se fatte con documento informatico, sono sottoscritte, a pena di nullità, con firma elettronica qualificata o con firma digitale.

L’elenco dei contratti che richiedono una Firma Elettronica Qualificata sono quelli elencati nell’art. 1350 del codice civile. Tra questi figurano:

1. i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
2. i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell’enfiteuta;
3. i contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti;
4. i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione;
5. gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti;
6. i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico;
7. i contratti di anticresi;
8. i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni;
9. i contratti di società o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato;
10. gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie, salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato;
11. gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari;
12. le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti

e altri ancora.

Quando in ballo c’è una compravendita, insomma, i contraenti potranno utilizzare la propria firma elettronica (anche se Avanzata), mentre sarà il notaio ad apporre la propria Firma Elettronica Qualificata.

Per quanto concernente i preliminari di compravendita, il problema è invece stato dipanato dall’interpello all’Agenzia delle Entrate (08/04/2021) che ha sciolto la matassa. L’Agenzia, nella fattispecie, ritiene che “i contratti preliminari di compravendita immobiliare redatti come documenti informatici devono essere sottoscritti con firma elettronica qualificata o con firma digitale”. I contratti di locazione, per contro, possono essere sottoscritti con Firma Elettronica Avanzata, ma devono al tempo stesso avere il sigillo elettronico qualificato di una entità certificante accreditata (per garantire integrità e immodificabilità del documento, così come previsto tanto dal CAD quanto dalle linee guida AgID).

Per saperne di più sulla firma digitale per aziende e approfondire il suo utilizzo, potete leggere l'articolo dedicato su Costituende.it: Firma digitale per aziende: cos’è e come funziona.