Le planimetrie catastali si consultano online: delega all’agente immobiliare (anche) con firma digitale

Gli agenti immobiliari iscritti nell’apposita sezione del REA possono essere abilitati alla consultazione online della banca dati catastale e ipotecaria: l’intestatario catastale (il proprietario dell’immobile o il titolare di diritto reale di godimento) può rilasciare la delega telematica; la delega può essere inviata anche dallo stesso agente immobiliare, allegando il file firmato digitalmente dal delegante che sia in possesso di adeguato certificato. La durata della delega è di 30 giorni che decorrono dalla sua sottoscrizione e dell’originale della delega è necessaria la conservazione per un periodo di 5 anni.

Il percorso verso la digitalizzazione della Pubblica Amministrazione prosegue senza sosta e rende sempre più ampio il panorama dei servizi disponibili online per il cittadino.
È in questo ambito che si colloca la possibilità di consultazione telematica dei certificati catastali di un immobile, e l’acquisizione delle relative mappe, già permessa al proprietario e oggi ulteriormente estensibile in favore di un terzo delegato.
La procedura, a dire il vero, non è assolutamente nuova ed era in precedenza attuata mediante ricorso a un apposito modulo cartaceo prelevabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate, da consegnare successivamente all’ufficio o al delegato, in tale modo abilitato alla richiesta della documentazione catastale.
Il nuovo servizio, divenuto operativo nel mese di luglio 2023, accelera ulteriormente la procedura, affidandola a rapidi passaggi telematici da eseguire direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
La finalità è quella di agevolare i rapporti tra il cittadino e l’agente incaricato per la vendita o locazione di un immobile, permettendo al secondo di disporre immediatamente non solo e soltanto dei certificati catastali, ma anche della mappa del bene oggetto dell’incarico di cui potrà essere autonomamente acquisita una copia informatica.

Modalità di conferimento della delega

Le modalità per il perfezionamento dell’incarico differiscono in relazione alla tipologia (analogica o telematica) preferita dall’interessato e vengono qui di seguito riepilogate.

1)    Il delegante può compilare manualmente il modulo, consegnandolo di persona allo sportello dell’Agenzia delle Entrate.
Il cittadino, in questo caso, deposita il modello cartaceo di delega (12T-AgIm) presso un qualsiasi sportello della Direzione provinciale o Ufficio provinciale - Territorio dell’Agenzia e in quella sede sarà identificato dall’addetto all’ufficio e richiesto ad apporre la propria firma analogica (con la penna).

2)    La delega può essere trasmessa all’Agenzia delle Entrate a mezzo posta elettronica.
Il modulo cartaceo viene inviato, in questo caso, con posta elettronica ordinaria (PEO) o certificata (PEC) e il relativo messaggio conterrà:

• il modulo stesso, firmato tradizionalmente (e, quindi, con la penna) e acquisito mediante uso dello scanner;
• copia della carta d’identità o patente del delegante.

In alternativa alla sottoscrizione tradizionale, il documento potrà essere firmato anche digitalmente.

3)    La delega firmata può essere affidata all’agente immobiliare per la consegna allo sportello dell’Agenzia delle Entrate.
L’incaricato potrà disporre di due tipi di modulo:

• quello stampato e firmato a penna dal delegante e che verrà poi consegnato all’impiegato dell’ufficio insieme alla copia della carta d’identità del proprietario dell’immobile;
• quello firmato digitalmente, che l’agente immobiliare potrà ricevere su un apposito supporto (ad esempio, chiavetta USB) predisposto dal delegante oppure mediante posta elettronica.

Alla possibilità di sottoscrivere digitalmente il documento, si associa qui di seguito una breve illustrazione delle modalità di uso della firma digitale, strumento che permette di ottenere gli stessi effetti di quella tradizionale (cd. analogica), beneficiando, al tempo stesso, di significativi vantaggi.

• La firma eseguita con la penna viene sostituita da un certificato elettronico, che si unisce definitivamente al documento informatico, senza che vi sia il rischio che una o più pagine possano essere perdute o rovinate.
• Se tutti i firmatari dispongono di firma digitale, non è richiesta la loro presenza nello stesso luogo e nello stesso momento. Il documento potrà, infatti, circolare tra gli stessi con tempi e modalità molto più rapide di quelle tradizionali (ad esempio, posta elettronica o anche semplicemente allegandolo a un messaggio di WhatsApp).
• Nel caso in cui si debba accertare la veridicità di una firma digitale, non è necessario ricorrere a un pubblico ufficiale, con ogni effetto sulla riduzione dei relativi costi.
• Il documento firmato digitalmente sarà più sicuro in termini di riferibilità al firmatario e rimarrà immodificabile nel tempo.

L’uso di questo sistema è più facile a farsi che a dirsi, in quanto affidato all’esecuzione di semplici applicazioni informatiche che aiutano l’utente in ogni fase del procedimento, consentendogli di apporre la firma elettronica, ma anche di verificare se essa è presente su un documento elettronico, se il firmatario e il titolare del certificato coincidono o ancora, a titolo di esempio, se la firma è ancora valida o scaduta.
Si tratta di programmi diffusi liberamente e in maniera gratuita e che vengono solitamente forniti insieme al supporto in cui il certificato di firma digitale è collocato.

Esso si potrà trovare:

1)    nel corpo di una smart card del tutto simile a un bancomat.
In questo caso, essa dovrà essere inserita in un apposito lettore, a sua volta collegato all’ingresso USB di un computer.
Si procederà, dunque, all’esecuzione di uno dei programmi sopra richiamati e all’individuazione del documento da firmare elettronicamente, procedura questa che sarà completata con l’apposizione della password fornita all’utente all’atto dell’acquisto del certificato personale.


2)    Accade, infine, che il certificato non si trovi fisicamente su un supporto esterno, ma sia conservato in rete nei server del service provider.

È quel che accade con la firma remota, che utilizza un processo eseguibile tanto su computer, che su smartphone. 
Anche in questo caso, il firmatario dovrà utilizzare la propria password dell’account di firma digitale e un codice OTP (One Time Password) per firmare il documento, che non sarà mai lo stesso, in quanto verrà rilasciato volta per volta dal fornitore e comunicato all’interessato tramite un’app dedicata, o in alternativa anche tramite posta elettronica o messaggio SMS in alcuni casi (ad esempio per le firme elettroniche avanzate utilizzate da istituti bancari o compagnie assicurative in occasione della stipula dei contratti).
Il sistema appena descritto è caratterizzato da un elevato livello di sicurezza, proprio in considerazione del fatto che il codice generato è destinato a essere aggiornato in caso di mancato utilizzo in un breve periodo di tempo.



Accanto alle funzionalità di certificazione digitale del documento informatico, la firma elettronica consente anche l’autenticazione del titolare (sono Mario Rossi e il mio codice fiscale è RSSMRO55U15C000W), richiesta per l’accesso ai servizi telematici offerti da privati o Pubbliche Amministrazioni.
È proprio questa funzionalità che dovrà essere utilizzata per eseguire la procedura di
3)    delega telematica a terzi per la consultazione delle planimetrie catastali.
La novità illustrata è, infatti, disponibile nella “sezione riservata” del sito istituzionale dell’Agenzia delle Entrate, a cui si accede utilizzando delle modalità di identificazione del cittadino ormai incluse in tutti i servizi resi online dalla Pubblica Amministrazione: CNS o SPID o ancora CIE.

L’utilizzo del sistema telematico di delega

CNS - Carta nazionale dei servizi
Essa può dirsi una tradizionale tipologia di procedura per l’autenticazione e permette l’accesso attraverso l’inserimento della password associata al certificato personale del titolare.
La CNS viene fornita dai soggetti abilitati all’attivazione del servizio di firma elettronica e realizza per questo l’immediata utilità di disporre, in un unico prodotto, di un sistema di identificazione e sottoscrizione digitale.

SPID
È il Sistema Pubblico di Identità Digitale, che può essere richiesto dal cittadino che abbia compiuto 18 anni a uno dei gestori accreditati del servizio (qui si trova l’elenco).
Finalità primaria dello SPID è quella di poter disporre di un’unica password (che può essere personalizzata con tre diversi livelli di sicurezza) per l’accesso a tutti i servizi telematici pubblici e di essere utilizzata anche con le specifiche applicazioni realizzate per gli smartphone.

CIE - Carta d’Identità Elettronica 
Essa unisce le ordinarie funzioni della carta d’identità (e per questo viene rilasciata dal Comune di residenza del cittadino) a quelle di un certificato di firma digitale e permette, quindi, l’autenticazione del soggetto e l’apposizione della propria firma elettronica.
Anch’essa ha le dimensioni di un bancomat e richiede l’utilizzo di un lettore collegato all’ingresso USB del computer.

La procedura telematica per la delega
Perfezionato l’accesso, si può procedere alla predisposizione della delega telematica alla consultazione dei certificati e delle mappe catastali in favore di un terzo, che si realizza con una rapida navigazione tra le varie pagine internet del servizio, di seguito schematicamente riepilogata.


 
Quali dati dovranno essere indicati nella delega telematica?
I dati richiesti nel modulo sono obbligatori.

CODICE CATASTALE COMUNE. Si tratta di un codice composto da 4 caratteri alfanumerici assegnati in ordine alfabetico crescente e in cui i primi due caratteri (una lettera e un numero) sono riferiti alla Provincia e le ultime due lettere al Comune.
L’ elenco completo è consultabile su un apposito documento messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
SEZIONE CENSUARIA. Si riferisce al catasto terreni e alla suddivisione del territorio del Comune presente solo in alcuni Comuni e, quindi, la sua indicazione è obbligatoria solo nel caso in cui questo dato sia presente (Roma è, ad esempio, divisa in sezioni censuarie).
SEZIONE URBANA. Questo codice, insieme alla particella (mappale) e al subalterno, indicano l'ubicazione di un immobile in un Comune catastale specifico.
FOGLIO PARTICELLA e SUBALTERNO. Questi dati possono essere reperiti sullo stesso sito dell’Agenzia delle Entrate (in cui l’utente può trovare gli immobili di cui è proprietario) o anche nel contratto di vendita/acquisto.

Chi può rilasciare la delega?
La procedura è consentita all’intestatario catastale, solitamente coincidente con il proprietario dell’immobile, ma che può anche essere titolare di diritto reale di godimento (tali sono, ad esempio, chi ha l’usufrutto, l’uso e l’abitazione).

Chi può essere delegato alla consultazione?
Specifici sono i destinatari della delega, individuati esclusivamente negli agenti immobiliari iscritti nell’apposita sezione del REA (Repertorio delle notizie Economiche e Amministrative), costituito presso le Camere di Commercio.
Per la gestione delle deleghe è, inoltre, necessario che il professionista incaricato sia registrato nel servizio Entratel dell’Agenzia delle Entrate. Qualora non lo fosse, sarà necessario accedere alla relativa sezione riservata ai professionisti.
In “gestione deleghe”, l’agente immobiliare troverà gli incarichi pervenuti dai clienti e completerà la procedura inserendo il proprio codice REA, restando in attesa che l’Agenzia, fatte le dovute verifiche, abiliti l’accesso telematico alla documentazione catastale e alle mappe.
La durata della delega è di 30 giorni, che decorrono dalla sua sottoscrizione. È necessaria la conservazione dell’originale per un periodo di 5 anni, onde consentirne l’eventuale esibizione richiesta da parte dell’Agenzia.

Quanto costa il servizio?
Il servizio di consultazione online alla banca dati catastale e ipotecaria è esente da costi per il soggetto che sia titolare del bene, anche per quota, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento, ivi compresi i suoi delegati.

A cura di Wolters Kluwer