Se la possibilità di utilizzare la PEC per partecipare a un’asta immobiliare è abbastanza conosciuta anche tra i non “addetti ai lavori”, non sono ancora, invece, in molti ad avere sperimentato i pregi della PEC nella gestione delle pratiche che ruotano attorno all’acquisto di una casa, a partire dallo scambio dei documenti con il notaio, con la banca o con l’agenzia immobiliare, per passare alla presentazione della formale offerta di acquisto.
La duttilità della PEC
Notifiche degli atti giudiziari e degli atti stra-giudiziari con modalità telematica, avvio di un’impresa, partecipazione ai concorsi pubblici, invio di documenti a Enti e PA, trasmissione di documenti relativi a gare di appalto, convocazione di consigli, giunte e assemblee.
A questo ampio e disparato novero di
casi d’uso della PEC (posta elettronica certificata), favoriti grazie ai molteplici
vantaggi che offre:
- semplicità;
- convenienza;
- comodità;
- sicurezza;
- validità legale di una raccomandata con ricevuta di ritorno.
si deve aggiungere anche il caso dello
scambio di documenti con notai, agenzie immobiliari e banche, ad opera di chi abbia intenzione di
acquistare una casa, al quale corrisponde specularmente l’utilizzo effettuato dalle
agenzie immobiliari nell’ambito della loro
attività di intermediazione nella compravendita.
L’interessato ad acquistare un immobile può utilizzare la sua PEC per:
- proporre l’acquisto al venditore privato oppure
- a un’agenzia immobiliare o
- partecipare a un’asta immobiliare.
L’utilizzo della PEC si pone come alternativa ai canali tradizionali, presentando i
pregi di:
- velocizzare i tempi e
- seguire in modo trasparente e puntuale le fasi della negoziazione,
grazie a uno scambio di comunicazioni alle quali è riconosciuto pieno valore legale.
Come comprare casa da un’agenzia immobiliare usando la PEC?
Facciamo un
esempio pratico.
Mentre sono in cerca di una nuova casa (una villetta, un appartamento in condominio o anche solo un box) e sto passeggiando per la strada di un quartiere che mi piace molto, vedo un cartello “vendesi”, chiamo al numero di telefono indicato e fisso un appuntamento con l’agente immobiliare. Dopo la visita, sono convinto che sia quella la casa giusta, quella che fa per me.
A questo punto, decido di intraprendere un primo passo importante e, cioè, manifestare il mio concreto interesse ad acquistare, facendo una
proposta di acquisto: in questo caso, previo accordo con l’agente che mi indica l’indirizzo PEC a cui inviarla e mi dà un modulo prestampato da utilizzare allo scopo, dichiaro di volere acquistare il bene a un certo prezzo, accompagnando la mia dichiarazione con il versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra” (circa il 10% del prezzo totale della vendita).
Attenzione: Tale invio della PEC all’agenzia immobiliare, con la proposta firmata, equivale all’
assunzione dell’impegno a continuare la compravendita, qualora il venditore accetti l’offerta.
Nel frattempo, il venditore rimane libero di valutare anche altre offerte e non vi è la certezza che l’affare sia concluso.
La proposta di acquisto senza accettazione vincola solo la parte che l’ha firmata.
Nemmeno la mia offerta è eterna, però, rimanendo attiva, in genere, da 7 a 15 giorni (secondo quanto riportato nel modulo sottoscritto e inviato).
Quei giorni servono non solo al venditore per vagliare la mia offerta e quella di altri eventuali offerenti, ma sono utili anche a me compratore, qualora ci ripensassi e volessi
ritirare l’offerta prima che il venditore accetti:
- se lo faccio (ancora una volta torna utile l’invio della comunicazione via PEC, veloce e senza costi), cioè se cambio idea senza l’accettazione della parte venditrice, non perdo la caparra;
- se, invece, il mio ripensamento e il mio ritiro dell’offerta avvengono dopo l’accettazione del venditore, perderò la somma di denaro che ho anticipato con il versamento della caparra.
Se il venditore accetta, la proposta di acquisto si converte automaticamente in un
contratto preliminare.
Come appare chiaro da questo esempio, trattandosi di scambio di comunicazioni, lo strumento della
PEC potrà essere utilmente impiegato sia da parte del
compratore, sia da parte del
venditore.
La firma digitale
Inoltre, come accennato, parimenti utile risulta la possibilità di disporre della
firma digitale, dato che consente di firmare da remoto praticamente tutti i documenti richiesti per l’acquisto o l’affitto di un immobile, ivi compresi quelli che prevedono la registrazione telematica presso l’Agenzia delle Entrate.
In particolare, ai sensi dell’art. 21 del CAD (Codice dell'Amministrazione Digitale, di cui al D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82), è possibile sottoscrivere con
firma elettronica qualificata o con firma digitale le
scritture private di cui all’art. 1350 c.c., tra cui vi sono:
- gli atti che trasferiscono la proprietà;
- i contratti di locazione e
- gli atti di divisione dei beni immobili.
Come ha ribadito l’Agenzia delle Entrate (risposta a consulenza giuridica 27 ottobre 2021, n. 14), qualora siano redatti in forma di documenti informatici, i
preliminari di compravendita immobiliare devono essere sottoscritti con firma digitale (si intende la
FEA, cioè la Firma Elettronica Avanzata) o con firma elettronica qualificata (
FEQ): in generale, il preliminare di compravendita ammette esclusivamente firme elettroniche di tipo qualificato, poiché l’art. 1351 c.c. stabilisce che “
il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo” e ciò vale anche se il preliminare non trasferisce la proprietà dell’immobile (effetto che consegue al contratto di compravendita).
Come comprare casa a un’asta giudiziaria telematica usando la PEC?
È possibile acquistare un immobile anche partecipando a un’asta giudiziaria telematica: anche in tale ipotesi, torna utile la PEC.
Grazie a una serie di regole introdotte ormai quasi dieci anni fa, è possibile presentare la propria
offerta per acquistare un bene messo all’asta,
senza doversi presentare di persona il giorno della vendita in Tribunale o nell’ufficio di un professionista delegato alla vendita, evitando non solo il “fastidio” di attendere fisicamente alla vendita (e i relativi costi e tempi legati agli spostamenti), ma anche gli aspetti di non poco conto dell’asta giudiziaria tradizionale, conseguenti al contatto fisico tra gli offerenti, e ai connessi profili di imbarazzo o turbativa.
Ciò che serve è:
- una postazione internet;
- un dispositivo di firma digitale e
- una casella di posta elettronica certificata (PEC).
Il quadro di rifermento normativo è rappresentato dal codice di procedura civile e dal Regolamento contenuto nel D.M. 26 febbraio 2015, n. 32 (regole tecniche e operative per lo svolgimento della vendita dei beni mobili e immobili con modalità telematiche nei casi previsti dal codice di procedura civile). La procedura è quella che riguarda - tecnicamente parlando - la modalità telematica della vendita forzata dei beni mobili e immobili, che viene stabilita dal giudice dell’esecuzione o dal professionista delegato a seguito, ad esempio, di un fallimento.
Nulla osta, ovviamente, che si possa partecipare affidandosi a
società specializzate, sia per presentare la domanda di acquisto, sia per le altre fasi della procedura, che potrebbero rivelarsi complesse per chi, pur essendo esperto del settore, tema di riscontrare difficoltà in un ambito tecnico-giuridico così specifico.
Il primo punto di riferimento per muoversi nel mare di aste giudiziarie presenti in rete è certamente rappresentato dal
Portale delle Vendite Pubbliche (PVP) del Ministero della Giustizia, attivo dal 17 luglio 2017 e accessibile dai seguenti indirizzi:
Il PVP consente a tutti gli interessati di vedere tutti gli
annunci pubblicati per la vendita dei beni più svariati, provenienti dalle procedure esecutive e concorsuali oltre che le ulteriori procedure per le quali è prevista la pubblicazione per legge. La consultazione degli avvisi è molto semplice, grazie alla suddivisione in
categorie e, poi, in tipologie:
- immobili (si va da quelli residenziali agli impianti sportivi, con abitazioni, rurali, ville, castelli, garage, laboratori, negozi, uffici, ecc.);
- mobili (autoveicoli e cicli, nautica, arredamento, abbigliamento, oggetti d’arte, calzature, ecc.);
- crediti/valori (azioni, BOT e CCT, titoli, crediti, ecc.);
- aziende (quota societaria, cessione e affitto d’azienda, ecc.);
- altro (brevetti e marchi come, ad esempio, brand famosi).
Il ruolo della PEC nella presentazione delle offerte
La
PEC è necessaria sia per la pubblicità degli avvisi di vendita, sia per le stesse modalità di esecuzione delle aste telematiche.
In particolare, la
presentazione delle “offerte” viene fatta tramite un
modulo web reperibile sul PVP, in cui l’offerente potrà indicare se dispone di:
- una “casella di posta elettronica certificata per la vendita telematica”, rilasciata da un gestore identificato dal Ministero di Giustizia, ai sensi dell’art. 13, comma 4, del D.M. n. 32/2015;
- una casella PEC “tradizionale” e del dispositivo di firma digitale con cui firmare l’offerta.
Il ricorso alla
PEC è espressamente previsto per tutta una serie di
adempimenti, come, ad esempio:
- il procedimento per l’iscrizione (art. 5 del D.M. n. 32/2015);
- la comunicazione dei gestori delle vendite telematiche delle eventuali vicende modificative dei requisiti dei beni (art. 7);
- le modalità di presentazione dell’offerta e di svolgimento delle operazioni di vendita (art. 25).
La stessa
offerta e i relativi
documenti allegati devono essere inviati a un apposito indirizzo di PEC del Ministero della Giustizia.
Si considera
depositata l’offerta nel momento in cui viene generata la ricevuta completa di avvenuta consegna da parte del gestore di PEC del Ministero della Giustizia.
Al seguente indirizzo è possibile reperire le istruzioni del Ministero per la presentazione delle offerte telematiche:
https://pst.giustizia.it/PST/resources/cms/documents/ManualeUtenteOfferta08_11_2022.pdf.
A cura di Wolters Kluwer